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Immobilienerwerb von Ausländern in Ungarn
Von Dr. Tamás Parti
Montag, 23. März 2009

Bitte Änderungen gültig ab 1. Mai 2009 beachten:
"Neue Freiheiten beim Immobilienerwerb in Ungarn"
siehe weiter unten

In unserer zweiwöchentlich erscheinenden Serie beschäftigen wir uns heute damit, wie in Ungarn lebende Ausländer Eigentum an Immobilien erwerben können.

Beim Immobilienerwerb ausländischer Staatsbürger spielt der Charakter der zu erwerbenden Immobilie eine Rolle, also, ob es sich um Ackerland handelt oder sonstige Immobilien. Weiterhin ist es von Bedeutung, ob es sich bei dem Ausländer um einen Staatsangehörigen eines EU-Staates handelt. Schließlich wird zwischen juristischen und natürlichen Person unterschieden sowie danach, ob es sich um gemeinschaftlichen Erwerb von sonstigen Gesellschaften handelt. Ausländische Gesellschaften, unabhängig davon, ob sie als juristische Person eingetragen sind, dürfen kein Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen erwerben. Bürger aus Staaten der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft (EWG) hingegen können unter Einschränkungen gemäß der Europäischen Übereinkunft über Nutzflächen Flächen bis zu 300 Hektar Größe oder bis zu einem Wert von 6.000 Goldkronen erwerben. So sind auch ausländische Gesellschaften mit oder ohne eigene Rechtspersönlichkeit sowie natürliche Personen berechtigt, eine „Tanya“ (Gutshof) bis zu 6.000 Quadratmetern zu erwerben

Grundsätzlich genehmigungspflichtig

Für ausländische Staatsbürger gilt beim Erwerb von Immobilien, die nicht zu den landwirtschaftlichen Nutzflächen zählen (wie Wohnimmobilien), die Grundregel, dass sie mit Einverständnis der zuständigen Regionalverwaltung dazu berechtigt sind. Die Pflicht, eine solche Einverständniserklärung einzuholen, entfällt beim Immobilienerwerb durch gesetzliche Erbschaft. In diesem Fall ist eine weitere Bedingung, dass der neue Eigentümer die Immobilie vor allem zu Wohnzwecken nutzen will, und zwar dort, wo die Person ihren Lebensmittelpunkt einzurichten beabsichtigt. Da diese Bedingung sich nur auf natürliche Personen beziehen kann, bedeutet dies gleichzeitig, dass Organisationen eine Genehmigung beantragen müssen. Eine Genehmigung ist auch dann nötig, wenn der Bürger eines EU-Mitgliedsstaates bereits Eigentümer einer Immobilie im In- oder Ausland ist, die er als Erstwohnsitz nutzt. Allerdings ist letztere Bedingung nur bis zum 1. Mai 2009 in Kraft.

Immobilie als Zweitwohnsitz

Im Falle eines Immobilienerwerbs als Zweitwohnsitz ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn sich der Bürger eines EU-Mitgliedsstaates mindestens vier Jahre in Folge legal in Ungarn aufhält. Den Aufenthalt und dessen Dauer muss der Bürger in einem solchen Fall mit durch die Ausländerbehörde ausgestellten Dokumenten belegen.

Die Genehmigung wird bei der für den Ort der Immobilie zuständigen Regionalverwaltung (Regionális Közigazgatási Hivatal) beantragt. Dem Antrag muss ein Exemplar des Kaufvertrags oder einer sonstigen Urkunde beigelegt werden, womit der Eigentumserwerb bestätigt wird, wie ein Schenkungs- oder Tauschvertrag. Dieser muss für die Eintragung in das Grundbuch notariell beglaubigt werden oder mit der Gegenzeichnung eines Rechtsanwalts versehen sein. Das Genehmigungsverfahren ist gebührenpflichtig, seine Dauer ist auf 30 Tage beschränkt und darf nur einmal verlängert werden. Gegen den Beschluss kann kein Einspruch erhoben werden, aber es ist möglich, ihn innerhalb von dreißig Tagen nach Zugang des Beschlusses vor Gericht anzufechten.

Sonderregelungen für Unternehmer

In bestimmten Fällen muss die Genehmigung veröffentlicht werden, so zum Beispiel, wenn der Ausländer sich zu Arbeitszwecken nachweislich seit mindestens 5 Jahren vornehmlich in Ungarn aufhält, oder wenn ein Ausländer, der sich als Selbstständiger oder Unternehmer in Ungarn niederlassen will, für seine wirtschaftliche Tätigkeit in Ungarn eine Immobilie erwerben will. Im letzteren Fall muss der Betreffende, wenn er seinen Gewerbeschein zurückgibt, oder er ihm entzogen wird, respektive, wenn seine Firma aus dem Handelsregister gestrichen wird oder die Mitgliedschaft in der entsprechenden Handwerkskammer erlischt, innerhalb von einem Jahr das Eigentum an der Immobilie aufgeben oder die Aufrechterhaltung des Eigentumsrechts beantragen. Gleichzeitig kann eine Genehmigung gegenüber Personen verweigert werden, die Angehörige von Staaten sind, die – aufgrund von internationalen Verträgen oder Gegenseitigkeiten – ungarische Staatsbürger im Vergleich zu Inländern benachteiligen.

Es ist wichtig zu wissen, dass Verträge, die die Beschränkungen verletzen, nichtig sind, ein darin festgelegtes Eigentum also nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Ist dies bereits geschehen, so ist der Eintrag zu löschen.

Dr. Tamás Parti, Notar

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oder wenden Sie sich telefonisch an uns: 488 0466.
Die Artikel der Serie finden Sie unter budapester.hu/notar

- Editiert von forummano am 02.07.2009, 14:16 -

Mark Twain sagte einmal:
"Eine Lüge ist bereits dreimal um die Erde gelaufen, bevor sich die Wahrheit die Schuhe anzieht."

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Der Makler in Ungarn

Makler ist in Ungarn ein geschützter Beruf, daher muss erst ein Diplom erworben werden, bevor man als Makler tätig sein darf. Der Makler in Ungarn vertritt nicht die Interessen nur einer Partei, sondern tritt vielmehr als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer auf. Es ist allgemein üblich, Hauskäufe über einen Makler abzuwickeln, Sie sind dazu jedoch nicht verpflichtet.

Der Rechtsanwalt in Ungarn

Der Rechtsanwalt spielt eine zentrale Rolle im Kaufprozess. Seine Aufgaben umfassen:
Kontrolle, auf welchen Namen das Grundstück im Kataster eingetragen und ob es noch mit Schulden belastet ist.

* Erstellung des Kaufvertrages.
* Einreichung des Zustimmungsantrags für den Erwerb der Immobilie bei der örtlichen Behörde (Közigazgatási hivatal).
* Registrierung beim Katasteramt.

Für den Rechtsanwalt müssen Sie mit Kosten in Höhe von 2 bis 10% der Kaufsumme rechnen. Jedoch nicht nur die Kaufsumme, sondern auch der Tarif und der Arbeitsaufwand des Rechtsanwalts beeinflussen die Gesamtkosten. Aber selbst ein teurer Anwalt wird Sie kaum mehr als 1.000 Euro kosten.

Der Notar in Ungarn

Der Notar hat die Aufgabe, die Identität des ausländischen Käufers zu überprüfen. Dieses kostet ca. 1.500 Forint, also nicht einmal 7 Euro. Sie haben auch die Möglichkeit, Ihre Identität bei einem anerkannten Notar oder Konsulat in einem anderen Land prüfen zu lassen. In diesem Fall benötigen Sie jedoch dazu noch eine ungarische Übersetzung.

Mark Twain sagte einmal:
"Eine Lüge ist bereits dreimal um die Erde gelaufen, bevor sich die Wahrheit die Schuhe anzieht."

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Neue Freiheiten beim Immobilienerwerb in Ungarn

(Budapest, den 01.06.2009) Seit dem 1. Mai dieses Jahres können EU-Bürger Wohn- und Gewerbeimmobilien in Ungarn wie Inländer erwerben. Der bis dahin geltende Genehmigungsvorbehalt ist mitsamt anderen Sonderregelungen entfallen.

\"Von der neuen Freiheit profitieren natürliche wie juristische Personen und Organisationen ohne eigene Rechtspersönlichkeit aus den Mitgliedstaaten der EU sowie ihnen vertraglich gleichgestellte Staaten\", erläutert Dr. Attila Kovács, Rechtsanwalt und Partner von Kovács Réti Szegheõ. Die Anwaltskanzlei ist Mitglied und zugleich Ansprechpartner für ungarisches Recht im internationalen Beratungsnetzwerk Geneva Group International (GGI).

Außerdem können alle Unternehmen, sofern sie in einem Land der EU eingetragen sind, die Immobilien erwerben, die sie zum Betrieb einer Zweigniederlassung benötigen. Die bisherige Genehmigungspflicht entfiel ebenfalls. Allerdings müssen für Niederlassungen ausländischer Muttergesellschaften weiterhin landesspezifische Haftungsfragen beachtet werden. Nach ungarischem Recht ist die Zweigniederlassung eine eigene Unternehmensform ohne juristische Persönlichkeit, die mit Eintragung ins sogenannte Firmenbuch zustande kommt. Sie benötigt nicht einmal Stammkapital.

GGI-Berater Kovács stellt klar: \"Die Muttergesellschaft hat das Vermögen für den Betrieb der Zweigniederlassung laufend zu sichern. Außerdem haften das ausländische Unternehmen und die Zweigniederlassung uneingeschränkt und solidarisch für die Schulden der Zweigniederlassung.\"

Lediglich der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen bleibt in Ungarn weiterhin strikt reglementiert.
\"Grundsätzlich ausgenommen vom genehmigungsfreien Erwerb sind noch land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen\", erläutert Kovács. Ausländer kommen im Prinzip bis zum Ablauf der Übergangsfrist des EU-Beitrittsvertrages gar nicht zum Zuge.

Doch Kovács verweist auf eine Hintertür: \"Schon heute kann ein Bürger eines EU-Mitgliedstaates Ackerland in Ungarn erwerben, wenn er sich als selbstständiger landwirtschaftlicher Erzeuger in Ungarn niederlassen will. Der Käufer muss allerdings eine natürliche Person sein, vor dem Erwerb drei Jahren fortlaufend und rechtsmäßig in Ungarn gewohnt und eine landwirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt haben.\" Danach wird der Käufer wie ein Inländer behandelt. Das bedeutet, dass die erwerbbare landwirtschaftliche Fläche auf 300 ha begrenzt ist, beziehungsweise den Wert von 6.000 Goldkronen nicht übersteigen darf.

Die Übergangsfrist des Beitrittsvertrages endet im Jahre2011, spätestens aber 2014, sollte Ungarn von der einmaligen Verlängerungsmöglichkeit der Schutzklausel der Beitrittsregelungen Gebrauch machen.

Mark Twain sagte einmal:
"Eine Lüge ist bereits dreimal um die Erde gelaufen, bevor sich die Wahrheit die Schuhe anzieht."

Gast

Zitat:

.......Der Käufer muss allerdings eine natürliche Person sein, vor dem Erwerb drei Jahren fortlaufend und rechtsmäßig in Ungarn gewohnt und eine landwirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt haben.\" Danach wird der Käufer wie ein Inländer behandelt. Das bedeutet, dass die erwerbbare landwirtschaftliche Fläche auf 300 ha begrenzt ist, beziehungsweise den Wert von 6.000 Goldkronen nicht übersteigen darf.

*ähem*
der Hidasi hatte einen ganz ähnlichen Text und redetet auch von Goldkronen.Ich glaub da hab ich was verpasst:neue Zahlungseinheit in H ?
Karin

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vermutlich dürfte es sich um österreichische Goldkronen handeln:

Über die Oesterreichisch-ungarische National-Bank:

"im Jahr 1900 löste die „Gold-Krone“ den „Silber-Gulden“ als
gesetzliches Zahlungsmittel ab. Im Publikumsverkehr erwiesen
sich die neuen Banknoten als beliebtes Zahlungsmittel.
Die Goldmünzen selbst konnten daher in die Tresore der Notenbank wandern."

Der Streit um den Werteausgleich zwischen Österreich und Ungarn:

Die ungarische Aufstellung (Einreichung29) war am 26. Juni 1935 fertig;
In der neuen Berechnung wurde Ungarn eine um 70 Millionen Kronen größere
Summe, dem neuen Österreich dagegen eine um 35 Millionen geringere Summe
zugeschrieben.
siehe Seite 322 auf
http://www.europainstitut.hu/pdf/beg11/szavai.pdf

Ab 9. Februar 1942 war wohl mit dem Verzicht auf den Ausgleich
der Streit beendet ...

daraus könnte man folgern, dass die Goldkrone heute immer noch
einen fiktiven Gegenwert darstellt .....
(vielleicht sind noch ein paar Milliönchen in den
Tresoren der ungarischen Nationalbank (oder auf Zypern) versteckt -
dagegen spricht, dass die sogar die Königskrone für den IWF-Kredit
verpfändet wurde !!!)
Grübel

Gruss von Herbert

Mark Twain sagte einmal:
"Eine Lüge ist bereits dreimal um die Erde gelaufen, bevor sich die Wahrheit die Schuhe anzieht."